AfA bei privaten Vermietungsobjekten

Bei der Vermietung einer Immobilie im Privatvermögen wird die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Ertragssteuer als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Als Werbungskosten können bspw. die Absetzung für Abnutzung (AfA), die Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung, die Kosten für Zinsen und Finanzierungsnebenkosten, etc. abgesetzt werden.

Berechnung der AfA

Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einer Immobilie werden grundsätzlich als Basis für die Berechnung der AfA verwendet. Diese Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (inklusive Anschaffungsnebenkosten wie bspw. Grunderwerbsteuer, Notar- und Anwaltskosten, etc.) sind in einen Grundanteil und einen Gebäudeanteil zu trennen. Die AfA wird folglich nur vom Gebäudeanteil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten berechnet. Derzeit beträgt – vereinfacht formuliert – der Grundanteil 20% und der Gebäudeanteil 80% der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die AfA beträgt für vermietete Immobilien im Privatvermögen ab 2016 voraussichtlich 2% p.a. bei Gebäuden mit einem Baujahr vor 1915 und 1,5% p.a. bei Gebäuden mit einem Baujahr nach 1915.

Änderungen durch Steuerreform 2015/16

Im Rahmen der Steuerreform 2015/16 wird das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund- und Gebäudeanteil nun jedoch geändert: In Zukunft beträgt der Grundanteil 40% und der Gebäudeanteil 60%. Diese Änderung führt zu einer geringeren Basis für die Berechnung der AfA, einer höhen Steuerbemessungsgrundlage und somit einer erhöhten Steuerbelastung im Vergleich zur derzeitigen Regelung. Diese neue Regelung gilt auch für bereits vor 2016 gekaufte Immobilien. Der Finanzminister wird jedoch vermutlich mittels Verordnung ergänzende und davon abweichende Aufteilungsverhältnisse definieren, die anhand bestimmter Faktoren (wie bspw. Lage, Zustand) ermittelt werden.

Abänderung des Aufteilungsverhältnis

Der Steuerpflichtige als auch die Finanzverwaltung können jedoch – auch in Zukunft – bei entsprechendem Nachweis (bspw. mittels Gutachten) ein von der gesetzlichen Regelung abweichendes Aufteilungsverhältnis wählen oder festlegen. Das gesetzliche Aufteilungsverhältnis gilt nämlich nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Quelle: TPA Horwath, Einkommensteuergesetz