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Grundstückswertverordnung in Kraft

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Am 21.12.2015 wurde die endgültige Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswertes (Grundstückswertverordnung oder GrWV) ausgegeben. Die Verordnung ist mit 01.01.2016 in Kraft getreten.

In meinem zuletzt veröffentlichten Blog (http://goo.gl/fcDaPn) habe ich zum Entwurf der Verordnung Stellung genommen und die unterschiedlichen Methoden der Grundstückswertermittlung erläutert. Mit diesem Blog informiere ich nur über die Änderungen, die nach der Veröffentlichung des Entwurfs vorgenommen wurden und welche Auswirkungen diese auf die Berechnung des Grundstückswerts in Tirol haben. Die Änderungen betreffen großteils das Pauschalwertmodell.

Wahl der Bewertungsmethode:

Der Gesetzgeber räumt nun explizit die Möglichkeit ein, die Ermittlungsmethode für jede wirtschaftliche Einheit (gem. § 2 BewG) frei wählen zu können. Je nach Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit können entweder der Grundwert, der Gebäudewert oder beide Werte berechnet werden. Prinzipiell kann der „Grundstückswert“ mittels Pauschalwertmodell oder unter Anwendung eines Immobilienpreisspiegels berechnet werden. Dem Steuerschuldner ist es jedoch nach wie vor gestattet, den Wert auch selbst nachzuweisen, bspw. mittels Gutachten.

Pauschalwertmodell:

Die Hochrechnungsfaktoren zur Berechnung des (anteiligen, dreifachen) Bodenwerts für die Stadtteile in Innsbruck haben sich seit Veröffentlichung des Entwurfs nicht verändert. Die Stadt Innsbruck ist nach wie vor in zwei unterschiedliche Gebiete aufgeteilt:

601: Innenstadt, Saggen, Mariahilf/St. Nikolaus, Dreihiligen/Schlachthof, Wilten, Sieglanger/Mentlberg, Pradl, Reichenau, Mühlau, Gewerbegebiet Mühlau/Arzl, Olympisches Dorf

602: Hötting, Hötting West, Höttinger Au, Hungerburg, Amras, Gewerbegebiet Roßau, Arzl, Vill, Igls

Das Gebiet 601 hat einen Hochrechnungsfaktor von 3, das Gebiet 602 einen Hochrechnungsfaktor von 5,5.

Die Berechnung des Gebäudewertes wurde jedoch präzisiert, es wird hier nun grundsätzlich zwischen Nutzfläche und Bruttogrundrissfläche (Bruttogrundfläche lt. Entwurf) unterschieden. Falls die Nutzfläche nicht bekannt ist, ist die um einen Faktor von 30% gekürzte Bruttogrundrissfläche zu verwenden und mit einem festgelegten Baukostenfaktor zu multiplizieren.

Bei Verwendung der Nutzfläche ist die Fläche des Kellers nun im Ausmaß eines Faktors von 35% anzusetzen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Garagen und Abstellplätze sind ebenfalls mit einem Faktor von 35% anzusetzen.

Bei Verwendung der Bruttogrundrissfläche wird die Summe aller Grundrissflächen der Ebenen eines Gebäudes berechnet. Der Keller sowie die Garage ist mit einem Faktor von 50% anzusetzen.

Der Baukostenfaktor für Tirol wurde auf EUR 1.370,– je m2 (EUR 1.460,– je m2 lt. Entwurf) reduziert. Der Baukostenfaktor ist nun in vier unterschiedlichen Ausmaßen anzusetzen, abhängig von der Nutzung des Gebäudes. Im Vergleich zum Entwurf wurde hier die Ausnahmeregelung der Anwendung des Richtwert- oder Kategoriemietzinses sowie die Kategorie „alle anderen Gebäude“ neu eingeführt:

Wohnzwecke (sofern kein Richtwert- oder Kategoriemietzins gilt): 100%

Fabriksgebäude: 60%

einfache Gebäude und behelfsmäßige Bauweise: 25% (40% lt. Entwurf)

alle anderen Gebäude: 71,25%

Zusätzlich wurde der Umfang der Berücksichtigung des Gebäudewerts im sogenannten „Grundstückswert“ neu geregelt und eine neue Kategorie eingeführt: Der Wert von Gebäuden, die innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt teilsaniert wurden und vor mehr als zwanzig Jahren seit dem Erwerbszeitpunkt fertiggestellt wurden, wird nun zu 80% im „Grundstückswert“ berücksichtigt. Der mittels Fläche und Baukostenfaktor errechnete Gebäudewert ist – je nach Fertigstellung und/oder Sanierung des Gebäudes – im Ausmaß von 100%, 80% (siehe oben), 65% oder 30% im „Grundstückswert“ zu berücksichtigen. Das Ausmaß der Sanierung wird nun differenzierter beurteilt und in „umfassende Sanierung“ und „Teilsanierung“ unterteilt (je nach Vornahme von im Gesetz definierten Maßnahmen).