Immobilienfonds in Österreich

Anteilsscheine an österreichischen Immobilienfonds sind Wertpapiere, die Rechte der Anteilinhaber an den Vermögenswerten des Immobilienfonds verbriefen. Immobilienfonds investieren die ihnen von den Anteilinhabern zufließenden Gelder in Grundstücke, Gebäude und Projektentwicklungen bzw. liquide Finanzanlagen wie z. B. Wertpapiere und Bankguthaben. Diese Liquiditätsanlagen dienen dazu, die anstehenden Zahlungsverpflichtungen des Immobilienfonds (bspw. die Rücknahme von Anteilsscheinen) zu gewährleisten.

Anteilsscheine können normalerweise jederzeit zum Rücknahmepreis zurückgegeben werden. Bei Immobilienfonds kann die Rücknahme von Anteilsscheinen jedoch Beschränkungen unterliegen: Die Rücknahme kann – bei Eintreten von außergewöhnlichen Umständen wie bspw. Wirtschaftskrisen – bis zum Verkauf von Vermögenswerten des Immobilienfonds ausgesetzt werden. Die Rücknahme kann bis zu einem Zeitraum von ca. zwei Jahren ausgesetzt werden.

Derzeit sind lt. Auskunft der Finanzmarktaufsicht (FMA) folgende Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften in Österreich mit Immobilienfonds zugelassen:

• Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH
• ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.
• Immo Kapitalanlage AG
• Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.H.
• Semper Constantia Immo Invest GmbH

Seit dem 15.01.2016 werden für den Raiffeisen-Immobilienfonds keine Anteilsscheine mehr ausgegeben. Der Fonds wird restrukturiert und die gewerblichen Immobilien werden verkauft.

Besteuerung

Die Immobilienfonds unterliegen in Österreich nicht der Körperschaftsteuer. Besteuert werden die Anleger über die Kapitalertragsteuer (KESt.) mit den anteilig auf sie entfallenden Einkünften. Ausgangspunkt für die Berechnung der KESt. ist der ausschüttungsfähige Jahresgewinn des Fonds, der sich aus folgenden Komponenten zusammensetzt:

• Bewirtschaftungsgewinne (Mieterlöse)
• Aufwertungsgewinne (zu 80%)
• Wertpapier- und Liquiditätsgewinne
• Gewinnausschüttungen von Gesellschaften

Grundsätzlich bieten die Fondsgesellschaften drei unterschiedliche Ausschüttungsmöglichkeiten an: a) ausschüttend, b) thesaurierend und c) vollthesaurierend (Ausland).

Bei einem Verkauf unterliegen die Anteilsscheine der sogenannten Wertzuwachssteuer. Der Wertzuwachs bemisst sich im Wesentlichen aus Erträgen des Fonds, die bis zum Verkauf nicht der laufenden Besteuerung unterlagen (bspw. 20% der Aufwertungsgewinne).

Wertentwicklung

Die nachfolgend dargestellte Wertentwicklung der Fonds wird entsprechend der Methode der Österreichischen Kontrollbank (OeKB) berechnet. Bei der Berechnung werden individuelle Kosten des Fonds bzw. Anteilinhabers wie bspw. Steuern (siehe oben), Ausgabeaufschlag (ca. 3 – 3,5%), Rücknahmespesen, Depotgebühren, Provisionen und andere Entgelte nicht berücksichtigt. Die durchschnittliche Wertentwicklung der in Österreich investierten Fonds (bspw. ERSTE IMMOBILIENFONDS bzw. REAL INVEST Austria) betrug in den Jahren nach der Krise (beginnend ab 2010) ca. 3 – 5% p.a.