Neue Durchschnittspreise für Immobilien

Die Statistik Austria hat am 01. Jänner 2017 neue Statistiken für den österreichischen Immobilienmarkt veröffentlicht:

Durchschnittspreise für Häuser, Grundstücke und Wohnungen

Die Bundesanstalt veröffentlicht nun durchschnittliche Preise für Häuser, Grundstücke und Wohnungen für den Zeitraum 2011 bis 2015. Die Preise basieren grundsätzlich auf entgeltlichen Immobilientransaktionen. Preise vor 2015 wurden rückwirkend valorisiert und an das Niveau von 2015 angepasst. Die Daten werden grundsätzlich auf Ebene der Bezirke abgebildet. Es werden jedoch keine Zeitreihen dargestellt.

Steuerliche Bemessungsgrundlage

Die Einführung der neuen Statistik wurde bereits in einer am 21.12.2015 ausgegebenen Verordnung betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswertes (GrWV) festgelegt. Gemäß dieser Verordnung können die nun ermittelten, durchschnittlichen Preise als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit unentgeltlichem Erwerb von Immobilien (Erbschaft, Schenkung) verwendet werden.

Grundsätzlich kann der Grundstückswert einer Immobilie – die irreführende Bezeichnung der Verordnung betrifft sowohl Grund als auch Gebäude – steuerlich betrachtet mit drei verschiedenen Methoden ermittelt werden:

1.) Pauschalwertmodell (Boden- und Gebäudewert),

2.) Immobilienpreisspiegel oder

3.) Gutachten eines Sachverständigen.

Wenn der Wert der Immobilie nun mittels Immobilienpreisspiegel ermittelt werden soll, so ist seit 31.12.2016 folgendes zu beachten:

Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 31.12.2016 entstanden ist, sind nun ausschließlich die im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt Statistik Österreich heranzuziehen. Diese Immobiliendurchschnittspreise dürfen jedoch nur angewendet werden, wenn das Grundstück mit den für die Bewertung eines gleichartigen Grundstückes zugrunde liegenden Kategorien der Tabellen der Immobiliendurchschnittspreise übereinstimmt. Der Grundstückswert beträgt 71,25% des ermittelten Wertes.

Statistische Aussagekraft

Auf den ersten, flüchtigen Blick erscheinen die Preise für Immobilien in Tirol realitätsfern: Grundstücke in Innsbruck (Stadt) werden mit einem durchschnittlichen Preis von EUR 490,40 / m2 Grundstücksfläche aufgelistet, Wohnungen (ca. 60 – 85 m2) in Innsbruck (Stadt) mit einem Preis von EUR 3.070 / m2 Nutzfläche aufgelistet. Bei den Wohnungen erfolgt keine Unterscheidung zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen.

Eine statistische Aussagekraft der neuen Durchschnittspreise ist somit nicht gegeben.

Eine Vergleich der Auswirkungen der beiden Methoden a) Pauschalwertmodell und b) Immobilienpreisspiegel auf die Bemessungsgrundlage folgt in einem gesonderten Blog.