Entwurf der Verordnung zur Ermittlung des Grundstückswerts

Am 10.11.2015 wurde eine Verordnung des Bundesministers für Finanzen im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler betreffend der Festlegung der Ermittlung des Grundstückswerts in Begutachtung versendet. Die Verordnung trägt den Namen Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2016). Die GrWV ergänzt die zuletzt abgeänderten Bestimmungen des Grunderwerbsteuergesetzes. Die Begutachtungsfrist für den Entwurf endet am 1.12.2015.

Die Verordnung enthält Details über die Bestimmung des „Grundstückswerts“. Der Grundstückswert umfasst sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert. Der Grundstückswert kann auf zwei unterschiedliche Arten ermittelt werden:

1. Pauschalwertmodell
2. Immobilienpreisspiegel

zu 1. Pauschalwertmodell: Die Berechnung des Grundstückswerts erfolgt mittels nachfolgender Formel. Hier wird getrennt der Bodenwert und der Gebäudewert ermittelt:

(Anteilige Grundfläche * dreifacher Bodenwert pro m2 * Hochrechnungsfaktor) +
(Nutzfläche bzw. gekürzte, anteilige Bruttogrundfläche * Baukostenfaktor * Bauweis-/Nutzungsminderung * Altersminderung)

Der Bodenwert (auch Einheitswert) muss (elektronisch) beim Finanzamt erfragt werden.

Der Hochrechnungsfaktor ist einer Anlage zur Verordnung zu entnehmen. Es wird grundsätzlich zwischen Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern und mit weniger als 100.000 Einwohnern unterschieden. In Innsbruck gibt erfolgt die Einteilung der Stadtteile in zwei verschiedene Gebiete, bspw. gilt für Saggen ein Hochrechnungsfaktor von 3 und für das Gewerbegebiet Roßau ein Hochrechnungsfaktor von 5,5.

Der Baukostenfaktor wurde für Tirol mit EUR 1.460 je m2 Nutzfläche bzw. gekürzte Bruttogrundfläche festgelegt.

Die Minderung aufgrund der Bauweise oder Nutzung kann 40%, 60% oder 71,25% betragen. Allgemein ist der Baukostenfaktor mit 100% anzusetzen, also keine Minderung aufgrund der Bauweise oder Nutzung in Abzug zu bringen.

Die Minderung aufgrund des Alters kann 65% oder 30% betragen. Wenn das Gebäude innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt fertiggestellt oder saniert wurde, ist keine Minderung aufgrund des Alters möglich.

zu 2. Immobilienpreisspiegel: Die Verordnung führt zwei unterschiedliche Preisspiegel an, die bei Verwendung dieses Verfahrens angewandt werden können. Im Jahr 2016 ist der zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich heranzuziehen. Ab dem 31.12.2016 ist der zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich heranzuziehen. Diese beiden Preisspiegel dürfen nur angewendet werden, wenn die Immobilie oder Liegenschaft einer Objektkategorie zugeordnet werden kann. In der Verordnung bzw. den Erläuterungen zur Verordnung wird jedoch in diesem Bereich erneut nur auf das „zu bewertenden Grundstück“ bzw. das „Grundstück“ verwiesen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass damit die Immobilie oder Liegenschaft gesamthaft gemeint sein dürfte. Der zu ermittelnde Wert („Grundstückswert“) beträgt nur 71,25% des von einem Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Werts, der Bewertungsabschlag zum jeweiligen Preisspiegel beträgt somit 28,75%. Die Statistik Austria wird erstmalig im Jahr 2017 einen Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum sowie einen Immobilienpreisindex erstellen.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz sieht jedoch vor, dass der Steuerschuldner einen geringeren gemeinen Wert der Immobilie oder Liegenschaft im Vergleich zu den beiden oben angeführten Methoden nachweisen kann. Wird dieser gemeine Wert mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen nachgewiesen, tritt eine Beweislastumkehr ein. Das jeweils zuständige Finanzamt muss also eine höhere Bemessungsgrundlage nachweisen.