Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (ab 01.01.2016)

Die Steuerreform 2015/16 bringt wesentliche Neuerungen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer: Beginnend ab 01.01.2016 ist die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert zu berechnen. Der Grundstückswert ist in Zukunft entweder

a) als Summe des Bodenwertes und des Gebäudewertes (“Pauschalverfahren”)

oder

b) anhand eines Immobilien-Preisspiegels zu berechnen.

 

Verfahren 1: “Pauschalverfahren”

Das unter dem Punkt a) angeführte Verfahren kann als “Pauschalverfahren” bezeichnet werden. Hier wird der Bodenwert und der Gebäudewert zum irreführend bezeichneten “Grundstückswert” addiert.

Das Grunderwerbsteuergesetz verweist im Rahmen dieses Verfahrens bei der Ermittlung des Bodenwertes auf das Bewertungsgesetz (BeWG) und somit auch auf den Begriff des gemeinen Werts. Das BeWG definiert den gemeinen Wert wie folgt: Jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind hingegen nicht zu berücksichtigen. Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen (bspw. unentgeltliches Wohnrecht) anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Dies gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.

Das BeWG sieht bei der Ermittlung des Gebäudewerts grundsätzlich den Neuherstellungswert vor und berücksichtigt einen Abschlag für die technische Abnützung des Gebäudes. Der Bundesminister für Finanzen wird im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler im Rahmen einer noch zu erlassenden Verordnung die näheren Details zur Berechnung des Grundstückswertes bekannt geben. Ich gehe davon aus, dass im Rahmen des Pauschalverahrens der Bodenwert und Gebäudewert wie folgt ermittelt werden:

 

Bodenwert: Grundfläche * dreifacher Bodenwert/m² * Hochrechnungsfaktor

Gebäudewert: Nutzfläche * Baukostenfaktor

Grundstückswert: Bodenwert + Gebäudewert

 

Verfahren 2: Immobilien-Preisspiegel

Der Grundstückswert kann in Zukunft auch von einem Immobilien-Preisspiegel abgeleitet werden. Der Bundesminister wird einen geeigneten Immobilien-Preisspiegel auswählen und die Höhe eines allfälligen Abschlags festlegen.

Derzeit gibt es noch kein konkretes Datum für die Veröffentlichung der Verordnung bzw. weiterführender Details. Meine Erwartungshaltung ist, dass der Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich als geeigneter Preisspiegel ausgewählt und ein Abschlag von ca. 30% – 40% definiert wird.

Dieser Preisspiegel ist in Österreich für steuerliche Zwecke grundsätzlich verwendbar, da er flächendeckend auf Bezirksebene Miet- und Kaufpreise unterteilt nach unterschiedlichen Kategorien (wie bspw. Lage, Wohnwert) abbildet. Dieser Preisspiegel basiert jedoch nicht auf tatsächlich durchgeführten Transaktionen, sondern es werden Miet- und Kaufpreise anhand einer Umfrage unter Immobilientreuhändern erhoben. Die tatsächlich am Markt erzielten und erzielbaren Preise können jedoch deutlich von diesen per Umfrage erhobenen Werten abweichen. Die statistische Aussagekraft dieses Preisspiegels und die Validität der Daten ist somit aus immobilienmarktwirtschaftlicher Sicht als eingeschränkt zu beurteilen. Der aktuelle Immobilien-Preisspiegel (2015) weist bspw. folgende Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Bezirk Innsbruck (Stadt) aus:

 

 

Verfahren 3: Wertnachweis durch Steuerschuldner

Individuelle Faktoren einer Liegenschaft (bspw. Lage, Ausstattungszustand) und rechtliche Belastungen können dazu führen, dass der Verkehrswert einer Immobilie geringer ist, als der mittels Verordnung zu ermittelnde Wert. Der Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer hat in Zukunft auch die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie selbst mittels Wertanalyse, Bewertung oder Gutachten nachzuweisen.

Meine Recherchen und Analysen belegen zum Beispiel eine deutliche Diskrepanz zwischen dem Sachwert einer Immobilie (Neuherstellungswert) und dem ermittelten Verkehrswert, insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften in ländlichen Gegenden. Bewertungen, die diese Tatsache berücksichtigen, können in Zukunft dabei helfen, Steuerbelastungen zu optimieren.

 

Ausblick:

Es bleibt grundsätzlich aber abzuwarten, wie der Begutachtungsentwurf der Verordnung des Finanzministers im Detail ausgestaltet sein wird und wie sich die Situation im Einzelfall darstellt.